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夫妻约定了房产归属但未办理过户登记的法律效力探讨

作者:admin      发布时间:2022-03-28      

作者:刁兴


“某某房子要归我个人所有”——在房产归谁这个问题上,夫妻间大多会采取签署夫妻财产约定的方法,但真正去办理过户的,少之甚少。


这里,我们不仅要打个问号了,为什么协议都签了还不去办过户?我总结了一下原因:


原因一:房子有抵押登记,暂时过不了户;

原因二:签了夫妻财产约定,对方不愿意配合办过户;

原因三:签了协议就万事大吉,没必要去办过户。

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图片来源:pixabay.com


那么,问题来了,签了夫妻财产约定但没过户,这房子到底是属于谁的?是不是约定了就是有效的?


这个问题,很多人都会认定是有效的而且起到了变更产权的法律效果。毕竟《民法典》第一千零六十五条都规定了双方可以将财产约定归各自所有或者部分各自所有、部分共同所有。


法律都这么规定了,我签了就是有效的,难道法律还有错么?

 

抱着这种想法的人,我们不妨再看看另一条规定,《民法典婚姻家庭编解释(一)》第三十二条:

婚前或者婚内,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。


民法典第六百五十八条之规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

 

我们把这几条结合起来看,会推导出一个结论:夫妻间协议约定了房产归属但没过户,对方是可以随时撤销,不配合办理过户的。

 

我们推导出的结论是否正确,不妨来看看官方指引。《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释(一)理解与适用》一书第302页至304页针对“夫妻间房产给予约定应如何定性?”之解读,笔者部分提炼如下:


一、夫妻之间赠与房产亦属于依法律行为发生的不动产物权变动,应依照登记生效原则,确认房产转让的效力。以婚姻财产为由将赠与房产转让的效力置于相关物权法律的调整范围之外,依据并不充分。

二、赠与人任意撤销赠与权的规定,并未将夫妻之间的赠与排除在外,这为夫妻在赠与房产过户前对未经公证的赠与合同的任意撤销权提供了依据。

三、《民法典》规定了身份关系协议的适用问题。夫妻间的赠与虽然基于身份关系,但主要涉及的是财产内容,解释为可以参照《民法典》合同编规定,更符合该条规定的立法目的。

 

以上观点,通俗点来讲:针对房子签了夫妻财产约定,只要没过户,或者没公证,对方就可以任意撤销。


不过,在这一块,官方表态也有不一样的地方,比如最高院出版的《民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》一书中第175页举了这样一个例子:


如约定婚后购买房屋A归女方所有,B归男方所有,但两处房屋都在男方名下。那么即使纠纷发生时,房屋A尚未过户到女方名下,男方也不可适用任意撤销权主张撤销赠与,而应按照约定,协助办理过户手续。


我们对比一下,怎么又不一样了呢?约定了对方不配合过户,就可以请求对方过户了?这里背后的区别成因,在此我们不做分析,但从保障我们个人合法权益手段,我们到底该怎样避免约定了房产但其不到产权效果呢?


这里笔者简单提炼了一下方法:


一、签署房产约定协议,能进行公证的,优先进行公证,一经公证,协议中有关房产赠与的约定便不可撤销;


二、签署了房产约定协议,能进行更名过户的,进行更名过户;


三、签署了房产约定协议,不便于公证或过户的,在协议中加入对方“放弃撤销权+不配合过户的违约责任+房屋居住权登记”。



若大家还有其他好的招数,欢迎留言探讨。

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