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关于商品房交付中的“逾期交房”、“逾期办证”、“质量异议” 等问题的处理

作者:admin      发布时间:2019-11-11      

作者:李恒

在商品房交易的过程中,因建筑施工实际情况、规划、政策调整等各种因素,造成“逾期交房”及“逾期办证”等情况时有发生,并以同时出现居多。


一般而言,在商品房买卖合同中,对“逾期交房”及“逾期办证“等均有约定明确的违约责任。那么,开发商能否同时使用”逾期交房“与”逾期办证“的违约责任?面对房屋交房时的质量问题,开发商如何承担责任?

案情简介

2013年11月12日,原告甲、乙与丙开发有限公司(以下简称“丙”)签订《商品房买卖合同》,合同约定出卖人丙应当在2013年12月31日前,将符合条件的房屋交付买受人使用;出卖人逾期交房的,应按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。


出卖人丙应当于2014年3月31日前,取得相应地土地、房屋权属证书;出卖人逾期交付权属证书的,应当按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。


两原告已经支付了全部购房款合计人民币5,162,730元,但至今被告丙仍未能依据合同约定书面通知两原告交房,也未依约交付代办土地、房屋权属证书,致使两原告合同目的不能实现。且在2014年9月23日,原告与被告相关工作人员一同勘查房屋,被告销售总监及售后工作人员自检并出具说明确认房屋存在33处质量问题,并作出了维修及交房时间承诺,但至今被告未履行该承诺。


根据《合同法》及相关司法解释的规定,被告的行为行为实属根本违约,故要求被告立即履行2014年9月23日出具的书面说明确定的维修义务,维修结果应与图纸相符,达到国家标准;被告立即向二原告支付房价人民币5,162,730的万分之二的违约金(暂算至2015年1月1日的违约金:376879.29元);被告立即向二原告交付《商品房买卖合同》载明房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》,办理相关变更登记,并承担自2014年4月1日起至实际交付权属证书之日止按日向二原告支付已付房款人民币5,162,730元的万分之三的违约金(暂算至2014年1月1日违约金为:425 925.23元)。


被告丙辩称:

1.  涉案房屋不存在原告所称的质量问题;


2.  被告已明确告知原告交房的时间,但原告因其自身原因一直未配合办理交房手续。被告已就交房情况向原告作了说明,且原告已经知晓被告无须再在2013年12月31日另行书面通知。


3.  原告已向被告承诺将于约定日期即2013年12月31日前配合被告办理相关交房手续,现原告无正当理由不予以配合交房工作是明显违约行为。


4.  被告作为房地产开发公司已在双方同意书中以及其他途径通知原告前来办理交房手续,但是原告一直没有回应,导致至今仍未完全交房,原告为此应该承担全部责任。


5.  被告已于2014年3月9日取得涉案房屋所有权证,于2014年3月25日取得土地使用权证,上述均属于合同约定的2014年3月31日前。只有在买卖双方办理完毕交房手续后上述权证才可以过户到原告名下,因此因原告无故不去办理交房手续,致房屋所有权证及其土地使用权证等无法顺利过户到原告名下,应当由原告自行承担责任。同时,合同附件8补充协议第6条第2款约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任后的本合同第16条出卖人承诺取得土地房屋权属证书时间相应顺延”,即使认定被告逾期交房,那么逾期交房屋权属证书时间应当与认定的逾期交房时间一致,不能简单套用合同约定的2013年3月31日。


本案的争议焦点为:

1.    涉案房屋的交付

2.    违约责任的承担。


原告甲、乙与被告丙签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,属有效合同,对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。


1.    关于涉案房屋的交付。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。


依据原告与被告所签订的《商品房买卖合同》的约定,“出卖人应当在2013年12月31日前,将符合各项条件的商品房交付买受人使用;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件,并签署房屋交接单,在签署房屋交接单前,出卖人不得拒绝买受人查验房屋,所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”


被告认为二原告出具的《双方同意书》,被告已就房屋交房情况向原告作出明确说明。被告辩称原告在《双方同意书》上已向被告承诺于约定日期即2013年12月31日前配合配高办理相关交房手续,以便按期办理产权手续,现原告无正当理由不予以配合交房工作是明显违约行为,但被告未向法院提供证据证明确系原告不配合导致被告无法完全交房。并在2014年9月23日,原告就涉案房屋房产的有关车库、地下室、进户门、阳台等方面质量瑕疵问题至被告处交涉,并提出异议。可见,双方事实上认可涉案房屋尚未具备交付条件,该房屋亦未时机转移给原告方占有使用。


综上分析,法院认定被告尚未依照约定将涉案房屋交付给原告,故被告逾期交付行为已构成违约。


2.    关于违约责任承担。

原告认为被告应当承担逾期交房和逾期交付房产证、土地证(逾期办证)的违约责任;被告认为被告被告认为被告已经于2014年3月9日取得涉案房屋所有权证,于2014年3月25日取得土地使用权证,上述均属于合同约定2014年3月31日之前,只有在买卖双方办理完毕交房手续后上述权证才可以过户到原告名下,因原告原因导致产权证无法过户,即使认定被告逾期交房,那么逾期交房屋权属证书时间应当相应的顺延。


首先,《商品房买卖合同》载明“出卖人负责办理土地使用权初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用证明,出卖人负责申请该商品房所有权初始登记,取得该商品房《房屋所有权证》,出卖人承诺于2014年3月31日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人”,该内容明确被告应当于2014年3月31日前取得土地、房屋权属证书,并交付给原告方,而不能理解为被告自身于2014年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记,否则无法确定原告方何时才能取得房地产权证(将房产从被告公司转移登记过户至原告个人名下),现被告已逾期交付房地产权属证书,显然与此相悖,被告亦未提供证据证明系可归责于原告方的原因导致逾期交付房地产权属证书。


其次,依照合同约定,被告负有按时交房与按时交付权属证书的义务。现被告以合同中的条款(附件八补充协议第6条第2款)“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的,则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延,顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”为由,认为即使认定被告逾期交房,那么逾期交房屋权属证书时间也应当相应的顺延。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定,其内容显然置原告方的利益于不顾,导致其权益处于不确定状态,免除了被告按时交付房地产权属证书的义务,应当为无效的格式条款,故被告不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。


就目前的房地产市场情况而言,开发商处于较为强势的地位,而业主的处境则较为被动。除逾期交房、逾期交楼已成为“标准交付模式”外,面对政策调整及开发商现金流问题,“双合同”捆绑精装、“格式霸王条款”、不按规划图纸施工、房屋质量问题,愈加凸显。更有甚者,进行违法搭建,但却将违建的责任通过格式合同转移至购房者。购房者除面临购房与再次出售成本大幅增加外,更面临人身及公众安全的问题。


面对上述情况,购房者本着能顺利交房并办理权属证明的愿景与开发商协商,不惜为得到解决方案而妥协放弃自身权利。但开发商却以合同为购房者的真实意思表示而设置重重障碍,致使自治维权困难,购房者的处境更加不利。


但根据法律规定及司法解释,笔者对主要问题进行总结性归纳:


1. 合同中约定开发商承担了逾期交房的责任之后,逾期办证的违约责任就不予承担的,应认定为无效格式条款。

商品房买卖中,开发上的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任,但同时又约定开发商承担交房责任之后,逾期办证的违约责任就不用承担的,应认定该约定属于免除开发上按时办证的义务的无效格式条款,开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约责任。


2. 交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商向业主承担违约责任。

对所购房屋显而易见的瑕疵,业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出的书面异议。开发商拒不提交有关业主的《业主入住验收单》,却以业主已经入住为由,主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《民事证据规定》,可以推定业主关于提出异议的主张成立。


根据《合同法》的107条规定,交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项,无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范,均属于另一法律关系,不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。


3. 出卖人因自身原因,未能在合同约定期限内为买手人办理房屋权属证书的,法院如何认定出卖人应承担的违约责任。

出卖人因自身原因,未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的,根据合同自治原则及《商品房买卖解释》第18条的规定,合同当事人之间有明确约定的,人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。


需要说明的是,虽然个案的表象不相同,但实质问题具有相似性。“打官司就是打证据”,关键在于,如何处理解释条款、举证、质证等环节的专业操作问题,以免时间经过,造成无法弥补的损失。



作者简介

李恒律师(Henry Lee),北京德和衡(广州)律师事务所执业律师、专利代理人。

擅长领域:合同合规,房地产,公司法,知识产权,投资、并购、股权等商事事务,经济犯罪刑事辩护。

代表案例(节选):

1.  广州市黄埔区“万科尚城御府”楼盘众业主*诉广州万科集团维权案。

2.  广州市越秀区“东山印象”楼盘业主*因开发商“逾期交楼”、“逾期办证”仲裁案。

3.  长安福特汽车有限公司涉嫌“欺诈”消费者维权案。

 

注:* 所指为委托方。




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