浅谈拆迁补偿安置房屋排除强制执行规则 在房屋拆迁历史遗留问题案件中的应用 ——以《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十八条为中心

作者：朱梦芊

【摘要】拆迁补偿安置房屋的权利人能否排除强制执行，长期以来是执行异议之诉领域的疑难问题。2025年7月24日起施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《执行异议之诉解释》）第十八条首次在司法解释层面确立了征收补偿（产权调换）权利排除强制执行的独立路径，为司法实践提供了明确指引。本文将结合典型案例以及笔者经办的具体案件，对历史遗留问题案件予以分析，剖析历史遗留问题中的核心争议，进而从保证房屋真实权利人权益的角度，对《执行异议之诉解释》第十八条的规范解读和适用条件进行探讨。

【关键词】执行异议之诉；拆迁补偿安置房屋；产权调换；排除强制执行；历史遗留问题案件；《执行异议之诉解释》第十八条

一、问题的提出：第十八条的出台与房屋拆迁历史遗留问题案件的界定

（一）规范真空与制度回应：第十八条的出台背景与意义

执行异议之诉制度自2007年《民事诉讼法》修订确立以来，已成为案外人排除不当执行、保护真实财产权利的重要司法救济途径。在众多执行异议案件类型中，因历史遗留问题导致的拆迁补偿安置房屋（即产权调换补偿房屋）执行异议案件因历史久远、政策变更、法律关系复杂以及权利性质特殊等原因而尤为棘手。被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，但在房屋尚未办理所有权转移登记之前，拆迁人（被执行人）的债权人申请对该房屋强制执行的，被拆迁人能否排除执行？这一问题关涉被拆迁人的居住保障、生存权益与申请执行人的普通债权之间的利益平衡，长期以来缺乏统一、明确的裁判规则。

在此背景下，最高人民法院于2025年7月24日出台《执行异议之诉解释》，其中第十八条对征收补偿（产权调换）权利排除强制执行的条件提供了制度性回应。最高人民法院在发布《解释》时明确指出：“财产因公共利益需要依照法律规定的权限和程序被征收的，被征收人的民事权益应予特别保护”。由此便诞生了《执行异议之诉解释》第十八条规定。

《执行异议之诉解释》第十八条规定，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

在此之前，涉及拆迁补偿安置房屋的执行异议之诉案件主要援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）》（以下简称《商品房买卖合同解释（2003）》）第七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条、第二十九条进行处理。然而，最高院于2020年对《商品房买卖合同解释》予以修正后，取消了原第七条规定，导致2020年修正后的《商品房买卖合同解释》施行后至《执行异议之诉解释》出台之前，同类拆迁补偿安置房屋执行异议案件面临直接法律依据缺失的困境，只能参照适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条进行处理。第十八条的出台，正是在这一规范真空期后作出的积极回应，首次在专门司法解释层面为征收补偿（产权调换）权利排除强制执行确立了独立的规范路径。

（二）房屋拆迁历史遗留问题案件的界定——基于典型案例的分析

虽然《执行异议之诉解释》第十八条明确将适用对象限定为“征收补偿”，使用的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“房屋征收部门”“房屋征收实施单位”的概念。然而，在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之前，我国实行的是“房屋拆迁”制度，拆迁主体多为房地产开发企业等民事主体，协议形式也各异。因此，从行政法规的更迭来看，在《城市房屋拆迁管理条例》于2011年被《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止后，“征收”在法律上取代“拆迁”的概念。故笔者认为《执行异议之诉解释》中的适用对象不应简单局限于“征收”二字，房屋“拆迁”引发的执行异议之诉也属于《执行异议之诉解释》第十八条的调整范围。

故本文主要针对2011年前发生的房屋拆迁后因历史遗留问题引发的执行异议案件进行剖析。对于何谓的“房屋拆迁历史遗留问题案件”，笔者将结合以下案例予以分析：

案例一：郭某等诉沈某、广州市东谊房地产公司案外人执行异议之诉案

【案号：（2018）粤民终754号；最高人民法院（2020）最高法民申1586号；人民法院案例库编号：2023-10-2-471-005】

该案中，郭某等人的祖屋于20世纪60年代被政府代管经租。1995年，广州市东山城市建设开发总公司与郭某等人的代理人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。1998年，原广州市东山区房地产管理局（代管人）与开发单位签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定将征用地段新楼房合计581.535平方米的房屋移交房管局，产权归房管局所有，并经备案登记。2003年，原广州市东山区落实华侨房屋政策工作领导小组将上述房屋发还郭某等七位业主自行管业。根据政策规定，原直管房屋补偿协议应解除，开发单位应与业权人重新签订房屋补偿协议。然而，因开发单位经营不善等原因，直至2016年7月28日，东谊公司才与郭某等人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定以案涉房屋等作为产权调换补偿。但案涉房产已于2014年被广州市中级人民法院（下称：广州中院）因他案查封。郭某等人遂提起执行异议之诉。

该案的核心历史遗留问题在于：（1）房屋经历了“私产→政府代管→政策发还→拆迁补偿”的复杂权属变迁过程；（2）拆迁补偿协议因政策变更经历了“代管人签订→协议解除→重新签订”的多次更迭；（3）最终签订的补偿协议时间晚于法院查封时间，但此前已存在合法有效的原补偿协议并已部分履行。广东省高级人民法院二审认为，本案涉及历史遗留问题，需联系历史沿革综合判断权利状态，最终认定郭某等人对案涉房产享有的权利可以排除强制执行。最高人民法院再审审查亦予以认可。

案例二：广州市越秀区房屋管理局诉广州市广源实业总公司案外人执行异议之诉案

【案号：（2019）粤0111执异143号《执行裁定书》；（2019）粤0111民初27867号《民事判决书》；（2020）粤01民终2437号《民事判决书》】

该案中，广源实业公司于1988年依据《城市房屋拆迁许可证》拆迁越秀区房管局的直管房。2010年1月20日，广源实业公司与越秀区房管局签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定以案涉房屋作为产权调换补偿，协议经公证处公证。然而，案涉房屋已于2009年10月30日被广州市越秀区人民法院因另案查封。后该案经多次指定执行，最终由广州市白云区人民法院（下称：白云法院）于2015年12月14日轮候查封，2017年1月7日转为首轮查封。越秀区房管局于2018年9月知悉拍卖后提出执行异议。

该案的历史遗留问题特征在于：（1）时间跨度极长，拆迁始于1988年，跨度长达三十余年；（2）拆迁补偿协议签订时间（2010年1月）晚于案涉房屋首次查封时间（2009年10月），但该首次查封与本案执行依据无关且查封曾出现中断；（3）案涉房屋因未通过验收而一直未能办理移交手续；（4）案涉房屋被另址被拆迁房屋使用人占有使用。白云法院以协议签订时房屋已被查封且房管局未实际占有为由驳回诉请，广州中院则认为查封不影响拆迁补偿协议效力，越秀区房管局的权利基于所有权调换产生，接近所有权，应优先保护，判决不得执行案涉房屋。

案例三：彭某诉某资产管理公司、第三人B公司、C公司执行异议之诉案

【案号：（2024）粤01执异410号执行裁定书；（2024）粤01民初1363号民事判决书】

该案件系笔者经办案件。被拆迁房屋登记在彭某B名下（1958年6月9日登记，所有权取得方式为继承）长期由其堂兄弟彭某A代管1989年12月21日，B公司与彭某B（彭某A代签）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定B公司拆除上址房屋（建筑面积46.06平方米）将新建回迁大楼北向第六层建筑面积46.06平方米的房屋划归彭某B所有，以作产权补偿。1990年5月21日，彭某A出具经公证的《保证书》，载明其与彭某B系堂兄弟关系，短期内无法联系上办理合法委托代管手续，故愿意保证有关该房屋的产权及经济纠纷事宜由其负一切法律责任，并保证该房屋产权及使用权归原业主彭某B合法继承人所有。1990年8月28日，B公司与彭某B（彭某A代签）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》约定1992年1月1日在原地段新建大楼六楼安排建筑面积46.06平方米的套间给彭某B回迁居住。1993年9月，B公司通知办理回迁安置手续并将案涉房屋交付彭某A代管。彭某A代管案涉房屋至2009年5月12日去世，此后由其女彭某继续代管至今，水电、燃气等费用均以彭某A、彭某等人名义支付。2021年10月13日，广州中院另案查封案涉房屋并启动拍卖程序。彭某对此提出执行异议，广州中院于2024年6月27日作出（2024）粤01执异410号执行裁定，认为彭某A基于代理关系取得的权益具有身份属性，不可通过继承转让，彭某不当然获得协议项下权益，裁定驳回异议请求。彭某不服，提起执行异议之诉。广州中院经审理认为，彭某A以彭某B代理人身份已于1990年8月28日与B公司签订了拆迁补偿协议，约定由B公司提供案涉房屋作为拆除上址房屋的产权补偿，并已将房屋交付彭某A代管。而某资产管理公司于2021年10月13日才申请查封案涉房屋。案涉房屋虽登记在B公司名下，但实际已作为产权置换补偿给彭某B，并交由彭某B的代管人实际占有使用。彭某B作为被拆迁人，对案涉房屋享有的拆迁权益应优先于申请执行人对案涉房屋享有的普通债权。彭某A作为彭某B对案涉房屋的代管人，在彭某A死亡后，应当允许彭某代为提起诉讼，以确保案涉房屋实际权利人的合法权益得以保障。

该案的历史遗留问题特征在于：（1）时间跨度极长，从1989年拆迁至2024年判决已逾三十五年；（2）代管关系持续时间长，彭某A自1993年代管至2009年去世逾十六年，此后彭某继续代管又逾十五年，合计超过三十年；（3）实际权利人彭某B长期下落不明（1961年至今），代管人彭某A去世后的权利承继问题成为核心争议；（4）案涉房屋因政策原因未能办理产权证至实际权利人名下，仍大确权登记在开发商B公司名下。

综合以上案例，笔者认为，“房屋拆迁历史遗留问题案件”，是指在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之前，因城市房屋拆迁制度下的产权调换补偿安排引发的，因时间久远、政策变更、主体更迭等原因导致权属关系复杂、协议签订与查封时点交叉、过户登记长期未办理的拆迁房屋执行异议案件。此类案件通常具有时间跨度长、政策与制度变迁、协议签订与查封时点交叉、过户登记长期未办理、主体关系复杂等特征。

二、同案不同判：房屋拆迁历史遗留问题案件的司法困境与核心争议

（一）导致同案不同判的主要原因

在《执行异议之诉解释》出台之前，涉及拆迁补偿安置房屋执行异议案件在法律适用上面临诸多困境，各级法院或同级法院不同法官在同类案件中作出了截然不同的裁判结果。主要原因如下：

第一，直接法律依据的缺失与适用规则的混乱。2020年最高院修正《商品房买卖合同解释》取消原第七条后，至2025年《执行异议之诉解释》出台之前，拆迁补偿安置房屋排除强制执行缺少直接的法律依据。各地法院在此期间只能参照适用《执行异议复议规定》第二十八条（一般不动产买受人）或第二十九条（商品房消费者）的规定，但这两条规则的适用要件（如“查封前签订书面买卖合同”“查封前合法占有”“已支付全部价款”“非因自身原因未过户”等）与拆迁补偿安置的特殊性存在明显不适配，导致法官在适用时产生分歧。

第二，对拆迁补偿权利性质的认定分歧。权利定性的分歧直接影响其能否排除强制执行——若定性为物权或准物权，则天然具有排除执行效力；若定性为普通债权，则需依赖法律特别规定赋予优先性。不同法官对权利性质的认知差异，也会导致裁判结果的分歧。

第三，对“查封前签订”要件的机械适用与实质审查之争。在房屋拆迁历史遗留问题案件中，由于协议重签、补签等原因，最终签订的补偿协议时间可能晚于法院查封时间。对此，部分法院采取机械适用的立场，以协议签订在查封之后为由直接否定排除执行的可能；而另一些法院则采取实质审查的立场，联系历史沿革综合判断权利状态，认为后续签订的协议只是对原协议的再明确，权利成立于原协议签订之时。这种审查方法上的分歧是导致司法实践中存在同案不同判的重要原因。

第四，对占有要件的理解差异。《执行异议复议规定》第二十八条要求“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。但在拆迁补偿安置情境下，对于“占有”的认定存在争议。如案例二中，案涉房屋由另址被拆迁房屋使用人占有使用，越秀区房管局主张广源公司通过安置住户并移交的行为已视为交付，但一审法院认为房管局未能证明其自身实际占有使用。二审法院则从产权调换的本质出发，认为广源公司将案涉房屋作为产权补偿的意思表示明确并已实际转移占有控制，未拘泥于形式上的占有。

第五，对“非因自身原因未过户”要件的适用争议。在历史遗留案件中，未办理过户登记的原因往往极为复杂，可能涉及拆迁人怠于履行协助义务、房屋未通过验收、政策变迁等多种因素，也可能存在房屋拆迁时被拆迁人下落不明且拆迁事宜由代管部门或者代管人代为处理，回迁房屋因被拆迁人未现身而无法办理过户登记的情形。部分法院严格要求被拆迁人证明“非因自身原因未过户”，若被拆迁人作为专业房屋管理部门未及时办理过户登记，则认定其具有过错（如案例二一审）；而另一些法院则认为，在产权调换模式下，被拆迁人对未过户通常缺乏控制力，不应苛以过重的举证责任（如案例二二审）。

（二）核心争议焦点归纳

综合上述分析，历史遗留拆迁补偿案件中的核心争议大致可归纳为以下几个方面：

其一，拆迁补偿协议签订时间在查封后的效力问题。历史遗留案件中，因协议重签、补签等原因，最终协议签订时间可能晚于查封时间。对此，如何认定协议的效力及权利成立时间直接关系到“查封前签订”要件的认定。

其二，产权调换权利的性质问题。产权调换后，被拆迁人对补偿安置房屋所享有的权利性质，直接决定了其能否排除强制执行以及排除执行的范围。

其三，代管人、继承人等主体资格问题。在历史遗留案件中，实际提起执行异议之诉的主体大多并非被拆迁人本人，而是代管人、继承人或其他利害关系人。此类主体是否具有原告主体资格，尤其是代管人去世后其继承人能否代为提起诉讼，存在较大争议。

其四，查封时点的认定问题。历史遗留案件中，案涉房屋可能经历多次查封、续封、轮候查封，且不同查封可能基于不同的执行依据。如何确定“查封”的具体时点，以及不同执行依据的查封是否应分别审查，也是主要争议焦点。

其五，未办理过户登记的过错认定问题。《执行异议之诉解释》十八条出台之前，法院对此类案件往往通过适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条所列明的各项要求予以裁判确认，因此未办理过户登记的过错认定问题也是历史遗留拆迁补偿案件的主要争议焦点。

三、《执行异议之诉解释》第十八条在房屋拆迁历史遗留问题案件中的适用

（一）第十八条的规范定位与适用要件

1. 规范定位：征收补偿权利排除执行的独立路径

《执行异议之诉解释》第十八条的出台，是首次在专门司法解释层面为征收补偿（产权调换）权利排除强制执行确立了独立的规范路径。这一独立路径的确立具有充分的正当性基础。征收补偿协议系政府基于公共利益需要实施征收行为后与相对人达成的补偿安排，具有强烈的公共利益属性和社会保障功能。被拆迁人（被征收人）以原房屋所有权为代价换取产权调换补偿房屋，本质上是一种所有权的“置换”而非市场交易中的“购买”。因此，被拆迁人对补偿安置房屋享有的权益在性质上更接近于所有权，理应获得比一般不动产买受人更强的法律保护。

从权利优先效力来看，第十八条明确规定，符合法定条件的征收补偿权利人可以“排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行”，赋予了征收补偿权利超级优先效力。这一制度安排与此前的《商品房买卖合同解释（2003）》第七条的规范精神一脉相承，并在此基础上进一步明确了该权利不仅可以对抗第三人（买受人），还可以对抗建设工程价款优先受偿权人和抵押权人，体现了对被拆迁人生存权益的强化保护。从利益衡量的角度，建设工程价款优先受偿权和抵押权均为担保物权，其权利人作为专业市场主体，在设立权利时本应进行充分的尽职调查，发现拟抵押或承建的房屋属于拆迁补偿安置房屋的，应当自行承担相应风险；而被拆迁人则是基于对公共利益的支持和配合，以牺牲原有房屋所有权为代价换取补偿安置，其权益更应受到优先保护。

2. 两项核心适用要件的规范内涵

第十八条确立了两项核心适用要件：一是查封前签订了征收补偿性质的协议，二是补偿不动产的位置明确特定。相较于《执行异议复议规定》第二十八条要求的四项要件（查封前签订书面买卖合同、查封前合法占有、已支付全部价款、非因自身原因未过户），第十八条的适用要件明显简化，在占有要件、价款支付要件和未过户原因要件上均予以豁免或弱化，显著降低了被拆迁人的举证负担。这一制度设计体现了对征收补偿权利人倾斜保护的价值取向。

关于第一项要件“查封前已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议”，包含以下层次的规范内涵：第一，协议主体不限于房屋征收部门，条文使用“等”字为协议主体的适当扩张留下了空间；第二，协议须具有“征收补偿性质”，即因房屋被征收、拆迁而订立，以补偿被征收人因房屋被征收所遭受的损失为目的；第三，协议的签署时间应当在查封前，但对于协议重签、补签等情形，应当结合历史沿革进行判断。

关于第二项要件“用于征收补偿的不动产的位置明确特定”，其核心在于补偿房屋必须能够通过协议条款加以确定，使案外人的权益客体得以特定化。“明确特定”不等于要求具体到房号，只要能够通过位置描述确定其相对具体的位置范围即可认定。同时，“明确特定”是指标的可特定化而非必须物理存在，即使该房屋尚未建成，也不影响认定。

3.“非因自身原因未过户”要件适用的豁免

《执行异议之诉解释》第十八条与《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条的显著区别之一在于，实质上豁免了“非因自身原因未过户”要件，不再将“非因自身原因未过户”作为判断拆迁人是否具有排除强制执行权利的条件之一。

笔者认为，从第十八条的制度定位来看，该条是为征收补偿权利人提供比一般不动产买受人更优的保护，如果仍要求证明“非因自身原因未过户”，则难以实现倾斜保护的制度目的。从部分历史遗留问题案件来看，上世纪八九十年代，基于原拆迁房屋权利人不在国内定居或下落不明的状态，存在大量的由房管部门代管或者因政策发还给权利人亲属代管的房屋。即便拆迁时原拆迁房屋权利人无法前述拆迁协议，但基于当时拆迁政策，在房屋管理部门的鉴证以及公证下，由代管人代原拆迁房屋权利人签署拆迁补偿协议的情形实属正常，在如此特殊的历史背景下，如果依旧要以“非因自身原因未过户”来否认原拆迁房屋权利人基于产权调换所产生的权利，未免也过于严苛。

（二）第十八条的理解与适用——以保护真实权利人为视角

《执行异议之诉解释》第十八条虽然使用了“征收补偿”“房屋征收部门”等《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的概念，但从历史解释和目的解释的角度，第十八条应当适用于历史遗留问题房屋拆迁案件。理由如下：其一，“征收补偿”与“拆迁补偿”在本质上均系因公共利益需要而拆除房屋后对原权利人的产权调换补偿，二者仅在实施主体和程序上有所差异，不应因此导致实体权利保护上的差别。其二，第十八条使用了“房屋征收部门、房屋征收实施单位等”的表述，“等”字为协议主体的扩张留下了空间，应当将历史遗留拆迁中的房地产开发企业等拆迁人纳入其中。其三，从历史沿革来看，被拆迁人的权益保护精神是一以贯之的，《商品房买卖合同解释（2003）》第七条早已确立了被拆迁人的优先取得权，第十八条作为该精神在执行程序中的延伸，不应因制度变迁而将房屋拆迁历史遗留问题案件排除在外。

笔者认为，在房屋拆迁历史遗留问题案件中适用《执行异议之诉解释》第十八条时，应当始终以保护房屋真实权利人的合法权益为基本原则，避免因机械适用条文而导致实质不公。具体如何应用应从以下几点予以分析：

1. 关于“征收补偿性质的协议”的认定。对此，笔者认为：

第一，协议的主体不应仅限于房屋征收部门。在2011年之前的“房屋拆迁”制度下，拆迁人往往是房地产开发企业等民事主体。故笔者认为，只要协议实质上具有征收补偿的性质，就应当认定符合本项要求。

第二，协议的性质应当结合条款内容对是否符合“征收补偿”进行实质性认定，包括但不限于因征收、拆迁行为而订立、约定以产权调换方式补偿、补偿房屋位置明确特定、经政府相关部门鉴证备案等情形。

第三，对存在协议重签、补签该类情形的，应当结合历史沿革和案件实际情况予以判断。笔者认为，只要在查封前权利人已经与征收单位实质上达成了征收补偿性质协议的，均应以权利实际成立的时间为准。如案例一所示，虽然2016年签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》在查封之后，但该协议只是按照政府通知要求进行的重签，并非新设权利义务关系，对此最高人民法院再审审查认为应当认定权利成立于原协议签订之时。

2.关于查封时点的实质认定。尤其在历史遗留问题案件中，案涉房屋可能经历多次查封、续封、轮候查封，且不同查封可能基于不同的执行依据。对于“查封前”的认定，应当进行实质审查，而非简单地以任何一次查封为准。

第一，不同执行依据的查封应分别审查。如案例二中，案涉房屋在2009年被越秀区法院因另案查封，但该查封与本案广永公司的执行依据无关。二审法院明确指出，本案查封与补偿协议签订时的查封属于不同执行依据的查封，本案一审法院于2015年才轮候查封，2017年转为首轮查封，均在拆迁补偿协议签订（2010年1月）之后，因此不影响拆迁补偿协议的效力。

第二，查封中断后的处理。如案例二中，越秀区法院的首次查封期限为2009年10月30日至2011年10月29日，届满后未续封，存在查封中断。二审法院认为，即使查封曾存在，该查封也曾出现断封，并因期限届满而解除，协议履行障碍已消除。

第三，对查封前后时点的认定应当基于权利实际成立时间予以比较。在历史遗留案件中，由于协议可能经历重签、补签，权利成立时点的认定应当追溯至原协议签订之时，即权利首次实际成立之时。如案例一中，虽然2016年的协议在查封之后，但最高人民法院认为权利实际成立于1995年代管人与开发单位签订原补偿协议之时，拆迁补偿协议只是按照政府通知要求进行的重签。

对此，笔者认为，只要在本案查封前，案外人与征收单位依法实质上达成了征收补偿性质的协议，案外人均在本案中享有排除强制执行的权利。即便在本案查封前，被拆迁房屋被另案予以查封，本案的申请执行人（即债权人）不应以房屋被另案查封为由对抗被拆迁人在本案中享有的排除强制执行的权利。

3. 关于“位置明确特定”的认定。笔者认为，“位置明确特定”的标准应为标的可特定化而非必须物理存在，不等于必须要求具体到房号，应当结合历史证据综合判断。

只要协议约定的补偿房屋在签订时能够依据协议条款加以确定，即使该房屋不具备交付条件的情况下，也不影响“位置明确特定”的认定。在早期历史遗留的拆迁案件中，即便协议约定的房屋位置描述较为笼统，但只要能够通过位置描述并结合实际回迁地址（以办理交付和实际占有为准）确定其相对具体的位置范围，也不应当影响“位置明确特定”的认定。如果因年代久远导致部分证据缺失，亦可以结合回迁通知书、实际安置情况、缴费凭证、房屋移交接管表等间接证据进行综合认定。

4.关于案外人主体资格的认定

在历史遗留问题案件中，实际提起执行异议之诉的主体往往并非被拆迁人本人，而是代管人、继承人或其他利害关系人。对于此类主体的资格认定，应当以保护房屋实际权利人的合法权益的角度出发予以确定。

第一，关于继承人的资格。如果被拆迁人已死亡，其继承人可以依法继承被拆迁人对补偿安置房屋享有的权益，并有权提起执行异议之诉。继承人是以自身权利人的身份而非代理人身份提起诉讼，其权利基础是继承权。因此在实务中，该类继承人在继承手续尚未办理完毕之前，作为案外人行使权利行使在法律上不存在客观障碍。

第二，关于代管人的资格。早在1991年《城市房屋拆迁管理条例》就有提及代管人的概念，其中第三条第二款规定“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人包括（代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人”；第十九条规定“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例规定给予补偿”。 因此，笔者认为，所谓代管人，是在被拆迁人下落不明或者因其他原因无法亲自管理房屋，由被拆迁人直接委托或者经有关部门认可，对房屋依法代为进行管理的管理人。代管人有权以利害关系人身份提出执行异议，其权利基础来源于被拆迁人的授权或法规、政策确定的代管职责，而非自身对房屋享有实体权利。

例如笔者亲办的案例三中，彭某B自1961年下落不明，彭某A在出具经公证的《保证书》后以代理人身份与拆迁单位签订补偿协议并代管案涉房屋，其代管行为得到了房管部门和开发商的认可。虽然执行异议审查阶段法院认为，代管人基于代理关系取得的权益具有身份属性，不可通过继承转让，代管人的继承人不当然获得协议项下权益。但执行异议之诉阶段一审法院认为，彭某B的拆迁权益应优先于申请执行人的普通债权；彭某A作为彭某B对案涉房屋的代管人，在代管人死亡后，应当允许代管人的继承人代为提起诉讼，以确保案涉房屋实际权利人的合法权益得以保障。这一裁判思路体现了在主体资格认定上对实质公平的追求，也充分考虑了历史遗留问题的特殊背景。代管人的代管行为属于历史遗留问题的特殊处理，在代管人去世后其继承人继续履行代管职责直至实际权利人主张权利为止，应当允许其代为提起执行异议之诉。

第三，关于其他利害关系人。至于与补偿安置房屋有其他利害关系的主体是否有权提起执行异议之诉还应当根据具体案情进行分析，不应一味予以否认。

四、结论

《执行异议之诉解释》第十八条标志着拆迁补偿安置房屋排除强制执行规则从“借用他法”走向“独立成条”，从“分散模糊”走向“集中明确”，是我国执行异议之诉制度发展的重要进步。该条基于征收补偿的公共利益属性和社会保障功能，为被拆迁人（被征收人）提供了比一般不动产买受人更优的排除执行保护，体现了对被拆迁人生存权益和居住保障的优先关照，符合民法“物权优于债权”的基本原则和实质公平正义的价值取向。

笔者认为，在房屋拆迁历史遗留问题案件中适用第十八条时，应当始终以保护房屋真实权利人的合法权益为基本原则。具体而言：在“征收补偿性质的协议”认定上，应当从实质出发，不拘泥于协议主体和名称，对于协议重签、补签等情形应联系历史沿革判断权利成立时点；在“位置明确特定”认定上，不要求具体到房号，可适当降低历史遗留案件的证明标准；在主体资格认定上，应当从保护实际权利人的角度出发，允许代管人的继承人代为提起诉讼；在查封时点认定上，应当对不同执行依据的查封分别审查，并注意查封中断后的处理。

总之，《执行异议之诉解释》第十八条是对长期以来困扰司法实践的拆迁补偿安置房屋排除强制执行问题的积极回应，为统一裁判尺度、保护被拆迁人合法权益提供了有力的制度支撑。在适用该条处理房屋拆迁历史遗留问题案件时，应当准确把握其规范内涵和制度精神，坚持实质审查原则，结合案件具体情况和历史背景进行综合判断，避免因机械适用条文而导致实质不公，确保被拆迁人的合法权益在执行程序中得到充分、及时的保护。

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